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放宽条件真的为二手旧屋带来全新价值吗?

作者:国际地产顾问公司总裁邱瑞荣

今年5月,政府宣布放宽政策,让年长者能够使用更多公积金的存款购买二手房屋,目的为提高并维持旧屋的价值。

人力部以夫妻约翰(48岁)和贞(45岁)为例,他们按照新条例将可按照较年轻买家岁数,动用公积全额购买价值43万新元,屋契剩下50年的四房式组屋。按照以往的条例,若要购买旧屋,其可动用公积金比率最多八成,亦即只能动用34万4000新元。

对此,市场观察者很快给出回应,指出“新条款开放以往由公积金条款的限制,有利于提高旧屋价值。”

看来旧屋价值真的会被解放。但事实上真是如此吗?

(在此,我们先将旧屋的定义为40年以上的旧屋,意味着其屋契年龄剩下59年,亦是融资限制的开始,如买家数量减少,而强加了转售价值的压力。)

让我们检视看看, 约翰和贞以公积金43万新元,购买约屋契49年的组屋是否是明智之举。

若计划赶不上变化?

首先,约翰和贞是否有想过他们可能会在退休时期,生活出现危机和问题的可能?如果当时他们急需卖掉已居住15年的组屋,是否会有买家想要购买这仅剩35年屋契的组屋?

  1. 其潜在买家会是60岁以上可以使用公积金买房的人
  2. 60岁以下的买家则需以现金补贴购买房子
  3. 55岁以上的买家,至少需达基本存款(Basic Retirement Sum,简称BRS)条件,才能提出基本存款以外的余额,如:全额存款(Full Retirement Sum,简称FRS)或超额存款(Enhanced Retirement Sum,简称ERS)以此作为购买房子的资金。
  4. 根据目前的公积金条规,55岁及以上的买家可以以抵押财产的方式,允许提取公积金退休账户以支付房屋费用,首先公积金存款内必须达BRS为 8万8000新元。 若要使用公积金购买房子,您是FRS会员可动用8万8000新元购买组屋;若你是ERS会员,则可使用 17万6000新元来购买组屋。 但其条件为会员提取资格需从65岁开始,而且以每月退休收入为支付购买房子的资金。
  5. 倘若一对满60岁的夫妻想以全额公积金给付,假设两人均为ERS成员,他们将可支付35万2000新元,而约翰和贞则会损失7万8000新元($430,000 – $352,000 = $78,000),而这7万8000新元可以15年摊销(或每年5200新元),对于一间旧屋而言,这损失可当作是消耗。但对于购买房子60岁的夫妻而言,他们的摊销则达每年1万新元。
  6. 谁会愿意在65岁退休之际,贡献大部分的公积金和牺牲自己的每月退休收入只为了买房?
  7. 多少年轻夫妇选择购买旧屋呢?60岁以下的买家只能按照年龄比例使用公积金,而且他们可能也会认知到自己的寿命或许比所购买的仅剩35年旧屋寿命更长。
  8. 所以约翰和贞只能锁定在可同时动用公积金和现金的买家

这不禁引出接下来的问题:到底哪一个买家愿意购买约翰和贞屋契剩下35年的,其房屋价值逐年贬值的房子?即使政府提出自愿早期重建计划(VERS),买家将会获得何种补偿?其补偿金是否包含拆迁费用?抑或是VERS计划并没有通过表决呢?

是否真的考虑清楚?

其次,我们希望约翰和贞能够全面考虑将所有公积金存款(即4万3000新元)投入到接下来50年购买房子的想法。

  1. 在接下来的20年里,约翰(当时68岁)和贞(当时65岁会将从职场上退下,失去主要经济来源,他们等同损失了接下来20年由公积金普通账户(OA)每年5巴仙的利息,以及公积金退休账户(RA)每年4.0巴仙的利息。据约翰和贞的收入及55岁是公积金OA的存款,在未来的20年里将损失至少27万4000新元的利息收入。
  2. 到那时,该屋契也剩下30年,其剩余价值将低于43万新元的一半。除非他们退休时有大量的存款,否则该房将在未来20年持续贬值,加上公积金利息损失最少27万4000新元,反而大大影响了他们退休生活。除了将房子内的卧室出租,他们别无选择。
  3. 倘若约翰和贞能够活到98岁和95岁,到时他们的组屋将会贬为零值,很可能在他们最需要的时候反而没有了这遮风避雨的地方。
  4. 因此,现年48岁和45岁的夫妻,应趁着身体健壮和拥有稳定收入之际,考虑购买更屋契更长久的单位,即使价格比起旧屋更昂贵,而且会有15年的贷款。然而,应尽量避免动用公积金的存款。

尽管在放宽条例后,似乎显示旧屋单位的交易量有所提升,然而,研究者可能忽略,过去一年里,旧屋单位的数量也随之增加。

虽然55岁以下的中年买家可能更有资格获得公积金资助,购买旧屋;屋契期限必须让最年轻买家足以居住到80,提升到95岁,表示年轻人难以用公积金全额支付,意味着来自年轻买家的需求将会减少。

我们对于放宽条款,吸引55岁以上买家的条件表示质疑。若将公积金留在公积金退休账户内,成员每年至少可赚取四巴仙利息,你觉得他们会放弃如此高额的利息,以换取购买不断贬值的房子?

换句话说,若说放宽条款后,旧屋的整体需求和价值有所提升的说法,仍存有疑虑。因此,我们促请买家在购买前必须全面考虑,包括长期租约、购屋盈利减少而导致他们未来生活可能出现捉襟见肘的状况。

本篇转载自本社英文站

 

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