专家吁国人釐清“拥屋”观念 99年租约到还给政府

房地产专家呼吁国人改变买房子的思维,特别是必须接受房子在99年屋契到期后,房子价值就会归零,必须还给政府。

国际地产顾问公司总裁邱瑞荣为《海峡时报》撰文,提出实际上国人更像是在租房,一次付清99年的“租金”,只不过是有权利享受99年的租约。屋契到期后,屋价就归零,组屋单位还是得交给政府,作符合当时时宜的规划。

他说,即便是部长也已经声明,为解决当前问题,任何好政策也会带来阵痛和牺牲。对此,它带来的影响如果不是针对这一代,就是我们的子孙一代。

国家发展部长黄循财曾指出,需确保有土地可再循环使用,供建设未来公共组屋于下一代。至于选择性重建计划自1995年推出,只有4巴仙组屋获选

邱瑞荣指出,很多国人都把公共组屋视为最需珍视的资产,所有的财务规划也围绕着房子进行。

他也提醒,随着人口加速老化,老一辈相续离开,会有相当数量的旧组屋进入转售市场。

政府仍宣扬“当屋主”说法

与此同时,公共组屋拥屋者们,仍在各大网站和官方宣传中,被灌输“买”组屋成为“屋主”的观念。政府也继续宣扬成为屋主的说法,但实际上那些买下新组屋者,其实只是付还了99年份的租金。

数月前当有关课题再度引起民众热议,建屋发展局曾重申,购屋者就是屋主,不是租户。这也是为何他们可以对组屋根据个人喜好进行装修。另一种解释就是,租金并没有在99年期间一再调涨。

邱瑞荣对此反驳,即便是租户也能获准对租用空间装修,“好比我的办公室是租的,但我根据我的口味和需求装修改造。再者,假设某人一次过付清99年的租金,就没有必要调整每月租金。”

任何组屋“买家”在签署正式文件时,都知道那是一份出租人和承租人之间的合约。和其他租赁合约一样,授权租户使用和享受该空间长达99年。当组屋被“转售”时,这个使用权就被转移给下一任租户。

但是,与其他租赁合约不同,公共组屋租户却必须支付维修费和产业税。这在私人产业则可以引致租赁谈判,因为并没有规定出租人或租户必须承担产业税和维修费。

也有说法指,组屋可以被抵押,是它作为个人资产的证明。邱瑞荣对此补充,必须注意到,长期租约可以抵押作为银行的担保,例如我国一些有30年租约的工厂。

在美国,著名玩具店Toy”R”Us,正是因为他们把在超市店面的长期租约作为担保,导致债台高筑而垮台。

吁诚实面对“租”组屋的事实

不论国人还是政府,都必须舍弃过时的思维,老老实实承认,我们都只是“租”公共组屋的租户。同时,改变一些更贴切事实的字眼,例如“购买、出售”、“屋主/拥屋者”等,应该变成“租赁”“转售”以及“租户”。

邱瑞荣也指出,如果已知公共组屋只是不断贬值的租约,是否还应把它视为抗衡通膨的工具。

另一方面,很多人都误解,组屋屋价贬值是受到国家土地不足影响,很多人都把私有地99年地契和公共组屋99年租赁屋契搞混了。

他说,“土地不足说”,是在建国初期基于迅速发展的规划假设,但是在今天已变得不合时宜。

新加坡在过去59年来,平均每年扩展两平方公里的国土。再者,城市规划不断进步,提升公共组屋地积比率等都会为未来释放出更多的空地。
密集规划确保足够房屋发展空间

根据建屋发展局2016/2017年报告,现有公共组屋市镇至少可安顿49万住户单位。比达达利、淡滨尼北和登加森林新镇则是过去三年开始发展的新区。

2030年,巴耶利峇空军基地和南部滨水市镇(Greater Southern Waterfront)预计将增加20万住家单位。当巴耶利峇的飞行跑道移除后,阿裕尼和后港的地积比率会增加,较显见的例子就是阿裕尼社区的重新规划。

“诚如我在2016年的文章提到,这些土地可以更密集地开发,目前130万的住户单位储备仍可继续提升,至少能容纳1千万的人口。这不是说我们一定要达到上述人口量,但是透过土地密集式使用和开发新城镇,就能显著地提升我们的房屋储备量。”

邱瑞荣总结,新加坡人应尽早接受99年屋契到期,组屋单位价值归零,并归还给给政府的事实。建屋发展局将再循环利用这些土地,为未来更高密度的发展作规划。

“只有摒弃掉对拥屋和土地不足的过时想法,我们才会向前迈进。”他如此说到。