政府推降温措施 惟长远房产通膨存隐忧

昨日,新加坡财政部、国家发展部和金融管理局,发布联合文告,调整附加买方印花税(ABSD)以及贷款与价值比率(loan-to value ratioLTV),尝试为刚从去年下半年重新活络的房地产市场降温。

针对购买第二座房产的买家,附加印花税从原本的7巴仙上调至12巴仙,足足升了5巴仙。购买第二座房产的永久居民也受影响,未来需缴交15巴仙买方印花税。

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表格来源:国家发展部

至于买家的LTV也收紧5巴仙,惟建屋发展局发放的房贷不受影响。第一套房产的LTV定限从现在的80巴仙,减少至75巴仙;借贷期超过30年或借贷至超过65岁,LTV则降至55巴仙。对于购买第二座房产的买家,至少需付25巴仙头期。

根据新的LTV贷款价值比率,对于购买第三座房产后的买家,假设购买100万元的房产,顶所只能获得银行贷款3515巴仙。至于非个人(如投资公司),其LTV值更被下调至15巴仙。

这不是政府首次推出房产市场降温措施。上一轮是在20131月,而从2009年至2013年共推出八轮降温措施。自2013年中至2017年,私宅价格累计下跌11.6巴仙,但是自去年第三季开始回升,大涨9.1%。

过去12个月,房地产交易量也上扬25巴仙,新房产贷款也提升了34巴仙。

金管局乐见房地产市场重新活络,惟担忧价格攀升过快,会追上普通民众的收入增长。

政府突然宣布降温政策, 且在今日即时生效,令房地产商措手不及,也有许多民众漏夜往各个私人住宅销售中心,赶在价格调整前下订单。

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表格来源:国家发展部( 公共组屋资产贷款期为25年)

降温措施,也是政府一番好意,希望能控制价格,确保老百姓都能买得起房,平心而论,欧美主张自由市场的国家,也未必如此积极控制房价。特别是我国公共组屋系统,一直都为人赞誉。

探讨更有效的房屋措施?

“政府组屋”即是国民住宅,让人民以较可负担的分期付款购买,一开始的目标就是为贫穷家庭而建,可以说,我国有八成人口都住在组屋。然而在90年代,组屋政策开始变质,人们把组屋当作累计财富的资产,有增值效果,买了转手卖掉,但同时也推高了房屋价格。

政府更应该检视现有房产政策的局限:毕竟国土地少,土地是我国稀缺的资源,房产价格随着时间推移,只有节节攀升。

当前的降温措施,乃是将房屋作为资产、放在自由市场上,做价格调控,充其量只能短期抑制房价,仍没有解决关键的问题:能否跳出房屋通膨的陷阱,开拓其他更永续、可负担的房屋政策?

“网络公民”在上月探讨房屋价值的专题,即政府也承认,我国不会出现永久地契,99年地契到期,房产就归零,仍需归还给政府。意味着,越临近屋契到期,房屋贬值越大。

再者,还要考量老房屋也会年久失修、未来的土地可能出现新的需求,土地终归是国家的,房子、公寓建在公家的土地上,但是人民却要穷忙一生,花半辈子的岁月供一座单位,然而房屋越接近地契到期,就开始贬值。

“大屋换小屋”,越换越小?

建屋局局长蔡君铉博士,曾坚持99年屋契足以应付两代人要求,屋契到期即归还政府,才能根据未来的需求重新规划土地。

政府提供国人多个屋契套现措施,套现渠道包括出租房间、加入建屋局屋契回购计划,以及“大屋换小屋”,购买屋契较短的小型单位,利用剩余售屋所得加入终身入息计划,获取终身养老金。

当然,屋龄大约40-60年,转售还有增值;但若屋龄离到期只剩40年,买家可能可能就不太愿意了:万一买了难以脱手怎么办?

况且,,现有100万组屋单位,到2030年,还拥有59年屋契寿命的组屋单位约剩下40万间。

这意味着,继续把组屋当作商品,到未来人口持续增长,房价只有进一步飙高,我们下一代的薪资到时是否跟得上房价?

事实上,政府可以效法德国房屋政策,德国从1975年至今的房地产波动仅3倍多,源于该国政府立法管制整个房产市场,法律甚至规定经济收入低、孩子太多、因民族、宗教原因找不到房子的家庭,政府有责任提供公共住宅。

在新加坡,近90巴仙土地是公家的,政府若直接落实公共住宅的分配,或是只租不售、或是以征收押金方式让居民入住公共组屋,在地契到期前政府再回购,如此,“居者有其屋”不必然人民需拥有房屋,若政府妥善分配,人民可以省下买房的负担,不用再半辈子为供房贷穷忙、为脱手老房伤透脑筋。