旧楼有价? 99年屋契如“计时炸弹” 买房养老还行得通吗? 

过去,我们的长辈汲汲营营,将血汗钱一点一滴存入公积金和银行,刻苦耐劳只为实现有个家的梦。房子,就是一生打拼下来最大的资产,也是家庭积蓄最佳的增值投资。

政府在建国初期即推行政府组屋计划,实现全民“居者有其屋”,我国房屋政策也成为他国模范。房子具有增值效果,为了补偿公积金的低派息利率,计划好近退休时脱售手上组屋,再购置另一规模较小组屋,实现体面退休生活。

不久前,国家发展部长黄循财就表明,组屋的屋契是99年,已考量可共两代人居住。新国土地有限,没有更多土地可再循环使用,政府也得为下一代着想,申请转换永久地契并不可行。

针对买家高价购买屋契寿命较短的组屋,满怀希望有朝一日换选重建,黄部长今年三月在该部博客提醒,屋契到期的政府组屋价值归零,必须归还政府。自1995年至今,只有4巴仙能获选加入选择性整体重建计划(SERS)。

此言一出,房产市场立时安静许多。部长的言论也点醒许多梦中人:他们集一生资产买下的组屋,很难再继承给第二代以后,越临近屋契到期,房屋贬值越大,最终需归还给建屋发展局,作其他的发展用途。虽说“居者有其屋”,但是土地还是国家的,房子不可能一代传一代。

“买房不仅要乘早,卖房也要乘早”。这些现实,都与政府一直鼓吹房屋会增值的说法,大相径庭。

然而,黄部长在5月17日的国会辩论中,仍坚称旧楼有价:“在过去12个月,位于成熟地段的旧式4房组屋、少过60年屋契,以30万新元出售。这价格相信以足以购买一间小型退休房楼和一些退休金。”

他补充,也有卖主以25万卖出67年屋龄、位于马西岭的三房组屋,再买下价值10万元的30年屋契工作室公寓,还有余钱存于退休年金。

建屋局局长蔡君铉博士

另一方面,建屋局局长蔡君铉博士,也坚持99年屋契足以应付两代人要求,屋契到期即归还政府,才能根据未来的需求重新规划土地。她说,政府相对提供国人多个屋契套现措施,套现渠道包括出租房间、加入建屋局屋契回购计划,以及“大屋换小屋”,购买屋契较短的小型单位,利用剩余售屋所得加入终身入息计划,获取终身养老金。

各种因素下  未来买房成本更高昂

然而,纵观土地价值、建筑材料和基本建设(如轻快铁)等因素,都会影响未来房地产价格,很多公民担忧,组屋不能继承给子孙,新生代面对的房产市场早已水涨船高,他们会面对更沉重的房贷,这还不包括通货膨胀和生活成本压力。

组屋屋契进入中后期,受设施老旧、临近到期期限,以及动用公积金储蓄购屋受限等因素,市场需求逐渐转弱。

据5月13日亚洲新闻台报导,20年前搬入宏茂桥二手组屋的住户董女士,其单位内部宽敞,对面是碧山公园,又邻近知名学校,近期尝试售房提现现金,但得知它只剩40余年屋契,买家都纷纷打退堂鼓。

地点、环境优越  屋契近到期买家却步

她补充,当初买这组屋时,并不介意它已有17年屋龄,地点方便且邻里和善。对于无法找到买家,她归因于可能他们担心未来在地契到期前难以脱手。

董女士不是唯一的个案。早前‘网络公民’报导,在今年一月,原本有数名买家有意入手蔡女士位于红山的3房组屋单位。在黄部长于3月发表屋契到期房价归零的论述后,蔡女士原本打算以34万新元套现其组屋,最终只能折扣5万4千元,以28万8千元脱手。

在现今100万单位中,就有7巴仙即7万组屋屋龄超过40年。房产分析专家顾瑞勇预计,到2030年,还拥有59年屋契寿命的组屋单位约剩下40万间。

新加坡第三大房地产代理OrangeTee,向本地报章披露,屋契年龄超过和低过40年的组屋之间,价格差距可达65巴仙。

前职工总会主席陈钦亮,在早前回应一名网民对买房退休的疑虑,就指出现实情况可能更为严峻,“假设通货膨胀率率为2巴仙,普通民众就需要更高的公积金派息利率,才能确保手中的储蓄保值。“

然而现有公积金2.5巴仙的利率,还要考虑到随着步入老年每年医疗成本都在增长。

“为了应对公积金的低利派息,退休人士指望手上的政府组屋增值,他们会脱售现有单位,改买小型组屋安度较体面的退休生活。”

若意识到99年屋契的组屋是“计时炸弹”,相信大家已明白上述的做法已行不通。退休人士手上的公积金屋契寿命少过60年,就越难在市场找到买家。这是因为买家都以个人公积金普通户口购屋,但受限不能用以购买旧楼。